Основываясь на практику компании «Альпата» возможно сказать, что на этапе открытия какого-либо заведения собственники бизнеса обращаются за компетентным структурированием процессов по пожарной безопасности достаточно редко (однако те, кто у кого открытие новых заведений имеет системный характер и уже ощутили всю «боль» потенциальных проблем, делают это заблаговременно).
Несколько чаще для проведения аудита состояния пожарной безопасности уже в процессе работы обращаются предприятия, которые либо вовсе еще не сталкивались с надзорными органами, либо это было очень давно, но знают серьезность ситуации и имеют сомнения, что у них может быть не все так хорошо, как им кажется.
Основная доля клиентов приходит после или непосредственно перед надзорными мероприятия, проводимыми МЧС, с запросом помочь устранить замечания.
Но даже эти три разные группы клиентов иногда объединяют на первый взгляд не очевидные, но достаточно сложные проблемные вопросы, которые необходимо решать еще на более ранней стадии – при выборе арендуемых площадей для открытия предприятия.
Руководство предприятия зачастую остается в недоумении с вопросом «Почему я взял в аренду узаконенное помещение, никаких работ по его переустройству не выполнял, но мне вменяют нарушения капитального характера, которые я должен устранять?».
Почему же возникает такая ситуация? При выборе арендуемых площадей для размещения своего бизнеса потенциальный арендатор в первую очередь обращает внимание на вопросы, напрямую влияющие на эффективность своего предприятия: стоимость аренды, расположение объекта, достаточность площади и приемлемость планировки помещений, вид интерьера и экстерьера, состояние помещений и инженерных сетей.
При этом могут игнорироваться, осознанно либо по незнанию, формальности, которые могут как привести к болезненной ситуации в части обеспечения пожарной безопасности, так и оставить ее не урегулированной со стороны финансовой и юридической ответственности между арендатором и арендодателем.
Но на этом этапе, по нашему мнению, необходимо разобраться с двумя важными вопросами.
1. Отвечает ли арендуемое помещение требованиям безопасности, предъявляемым к его планируемому функционалу?
Чтобы было понятнее, начнем сначала. При строительстве предъявляемые к объектам требования безопасности зависят от их «потенциальной» опасности (функциональное назначение, находящиеся в них материалы, количество человек и т.д.). Так формируются «индивидуальные» требования к оборудованию помещения пожарной автоматикой, количеству и габаритам эвакуационных выходов, его отделке и т.п. По этой причине существенную разницу будут иметь решения по противопожарной защите склада красок и торгового зала.
Именное поэтому в правилах пожарной безопасности записано, что здания и помещения должны эксплуатироваться согласно проектной и эксплуатационной документации. Проект на здание не свежей постройки зачастую бывает утрачен, а вот под эксплуатационной документацией понимают технический паспорт на здание (или изолированное помещение).
Суть в этом такова, что если помещение было запроектировано и построено с определенным функционалом и особенностями, то несмотря на изменяемость строительных норм оно может так эксплуатироваться, соблюдая исключительно «режимные» мероприятия – наличие инструкций и приказов, обеспеченность огнетушителями и т.д.
Приведем пример. Строительная организация сдает в аренду для торгового объекта несколько помещений в подвале административного здания на их производственной базе. Ранее там располагались технические помещения, из которых устаревшее оборудование было демонтировано за ненадобностью, в связи с чем появились новые площади для сдачи в аренду.
Здесь возможен ряд вопросов. И в первую очередь необходимо свериться с техническим паспортом, для чего же изначально было предназначены предлагаемые помещения. Если предполагаемый для эксплуатации функционал не соответствует техпаспорту, стоит далее углубиться в вопрос.
Декрет № 7 «О развитии предпринимательства» предполагает возможность использования для размещения производств и офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, помещений с иным назначением, указанным в техническом паспорте, если при этом соблюдаются требования безопасности и для этого не требуется реконструкция объекта.
При этом объект может не соответствовать требованиям «новых» строительных норм, если на дату ввода в эксплуатацию он соответствовал действовавшим ранее требованиям для соответствующего функционала.
Поэтому для приведенного примера необходимо детально разбираться, отвечает ли предлагаемое помещение требованиям, предъявляемым к его новому функционалу. Достаточно ли эвакуационных выходов для торгового объекта, которые для технического подполья могли быть в меньшем количестве или вовсе устроены как оконные приямки, имеется ли система пожарной сигнализации, которая для такого административного здания ранее не требовалась, соответствует ли высота проходов, которая для техэтажа может быть существенно ниже, чем для торговли, и так далее.
Как частный случай этого вопроса возможно рассмотреть ситуацию с арендатором, снимающим для склада ПВХ-изделий в аренду складское помещение, ранее запроектированное для хранения автомобильных запчастей из негорючих материалов, в котором не будет пожарных кранов, систем пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, несмотря на их одинаковый функционал.
В этом случае необходимо глубже изучить вопрос и уже вникнуть в проект и строительные нормы. На подобные сомнения, к примеру, может натолкнуть отсутствие пожарной автоматики в помещении, в котором планируется разместить существенное количество горючих материалов.
Именное поэтому в первую очередь для принятия правильного решения об аренде мы предлагаем (и помогаем) детально разобраться, отвечает ли арендуемое помещение требованиям безопасности, предъявляемым к его планируемому функционалу.
2. В помещении система пожарной сигнализации, пожарные краны, но кто их должен обслуживать?
Вторым распространенным вопросом является ситуация, когда арендуемое помещение подобрано верно, в нем есть необходимая пожарная автоматика, внутренний противопожарный водопровод с пожарными кранами, но эти инженерные системы являются только частью общих систем всего здания.
Пожарную сигнализацию, установку пожаротушения, как и противопожарный водопровод, необходимо обслуживать, периодически проверять на исправность (в случае необходимости – ремонтировать), а зона ответственности между арендатором и арендодателем не разграничена и кто это будет делать – не понятно.
При этом если в помещении арендатора расположены только несколько датчиков либо пару пожарных кранов, то обслужить систему целиком с насосами-повысителями, приемно-контрольным оборудованием, к которому у него нет доступа, он не в состоянии.
В правилах пожарной безопасности указано, что ответственность за обеспечение пожарной безопасности объекта при его аренде устанавливается в соответствии с договором аренды.
При этом используемые типовые договоры аренды обходят эту тему достаточно лаконично. На арендатора возлагают обязанность «содержать и эксплуатировать арендуемое имущество в соответствии техническими нормативными правовыми актами системы противопожарного нормирования и стандартизации, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации имущества», при этом, на кого возлагается ответственность за содержание в исправном состоянии и обслуживание пожарной автоматики, противопожарного водопровода, систем дымоудаления и т.д. не оговаривается.
Одновременно, на руководителя предприятия возложена персональная ответственность за работоспособность и исправность данных систем, что обязывает его при отсутствии разграничения ответственности в договоре аренды принимать меры для их обеспечения и нести за это ответственность.
Единственный случай в правилах, где есть уточнение, это проверка состояния наружного и внутреннего водоснабжения осуществляется субъектом, которому принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или ином законном основании пожарные насосы, пожарные водоемы (резервуары), водонапорные башни, пожарные краны и пожарные гидранты.
Поэтому следующим делом предлагаем детально составить договор аренды на помещение, разграничив в нем обязательства по обслуживанию таких систем.
Учитывая два вышеуказанных основополагающих фактора (анализ состояния помещений и "правильный" договор) при выборе арендуемых помещений арендатор и арендодатель смогут избежать неприятных ситуаций, связанных с нарушением законодательства о пожарной безопасности.
Под правилами пожарной безопасности в статье понимаются Общие требования пожарной безопасности к содержанию и эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, принадлежащих субъектам хозяйствования, утвержденные Декретом Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7.
Под Декретом № 7 в статье понимается Декрет Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства».